ΕΝΗΜΕΡΩΣΕΙΣ

Ειδικότερα, με τις 146, 147, 148, 149/2025 αποφάσεις της Ολομελείας του Συμβουλίου της Επικρατείας κρίθηκαν τα εξής:

Α. Το σύστημα των διατάξεων του ΝΟΚ (άρθρα 10 παρ. 1, 15 παρ. 8, 19 παρ. 2 και 25 παρ. 1),με τις οποίες παρέχονται προσαυξήσεις στον συντελεστή της δόμησης και το ύψος, ως κίνητρα για την ανέγερση κτηρίων, δεν αντίκειται, κατ’ αρχήν, από μόνο το περιεχόμενο των διατάξεων, στο άρθρο 24 παρ. 2 του Συντάγματος.

Τούτο διότι α) η πραγματοποιούμενη δόμηση, δυνάμει της προσαύξησης του σ.δ., δεν παρίσταται προδήλως υπέρμετρη, ώστε να οδηγεί οπωσδήποτε σε ανεπίτρεπτη συνταγματικά επιδείνωση των όρων διαβίωσης και του περιβάλλοντος, ο δε όρος δομήσεως που αναφέρεται στο ύψος δεν συνιστά, από μόνος του, δυσμενή μεταβολή των συνθηκών, β) τα κίνητρα συνοδεύονται από τα αντισταθμίσματα της μείωσης της κάλυψης, της δημιουργίας κτιρίων υψηλής ενεργειακής απόδοσης και της αύξησης των κοινόχρηστων χώρων και των χώρων πρασίνου, τα οποία συνιστούν, κατά κοινή πείρα, ευνοϊκά για το περιβάλλονστοιχεία.

Β. Εντούτοις, τα κίνητρα του ΝΟΚ, λόγω του προέχοντος πολεοδομικού χαρακτήρα τους, δεν μπορούν να υλοποιούνται απευθείας με την έκδοση οικοδομικών αδειών που εκδίδονται κατ’ εφαρμογή του ΝΟΚ, αλλά ανήκει στον πολεοδομικό νομοθέτη να τα συμπεριλάβει στον τοπικό σχεδιασμό. Στον τοπικό σχεδιασμό σταθμίζονται οι συνέπειες στο οικιστικό περιβάλλον της περιοχής, όπου τα κίνητρα εφαρμόζονται, με τεκμηρίωση της σχετικής κρίσης επί τη βάσει ειδικής επιστημονικής μελέτης, η οποία καταρτίζεται στο πλαίσιο της διαδικασίας έγκρισης του σχεδιασμού και λαμβάνει υπόψη τη φυσιογνωμία του κάθε οικισμού. Συνεπώς, το σύστημα των κινήτρων του ΝΟΚ αντίκειται στο άρθρο 24 παρ. 1 και 2 του Συντάγματος. Τούτο όχι, καταρχήν, εξαιτίας του περιεχομένου των επίμαχων διατάξεων, οι οποίες δεν είναι, κατά τα ανωτέρω, από μόνες τους αντισυνταγματικές, αλλά για τον λόγο ότι παρέχεται με τις διατάξεις αυτές, απευθείας στις υπηρεσίες δόμησης, η δυνατότητα να εκδίδουν οικοδομικές άδειες, κατ’ απόκλιση από τους ισχύοντες με βάση το πολεοδομικό καθεστώς κάθε περιοχής όρους δόμησης.

Γ. Οι ρυθμίσεις του άρθρου 11 παρ. 6 του ΝΟΚ για την προσμέτρηση ή μη στον συντελεστή δόμησης διαφόρων χώρων των οικοδομών θεμιτώς θεσπίζονται οριζοντίως με τον Οικοδομικό Κανονισμό, διότι δεν αποτελούν ζήτημα που ανάγεται στον τοπικό πολεοδομικό σχεδιασμό. Είναι, όμως, αντισυνταγματικός ο μη συνυπολογισμός στον σ.δ. των παταριών και του κτίσματος έως 35 τ.μ. στο δώμα, καθώς και η εξομοίωση της πισίνας με φυτεμένη επιφάνεια. Αυτά, επομένως, πρέπει να προσμετρώνται στον σ.δ. Αντιθέτως, είναι συνταγματικός ο μη συνυπολογισμός στον σ.δ. των έρκερ, δηλαδή, αρχιτεκτονικών στοιχείων περιορισμένων διαστάσεων, και των κλιμακοστασίων που δεν συνιστούν χώρους κατοίκησης.

Δ. Περαιτέρω, όμως, το δικαστήριο προέβη σε στάθμιση αφενός του δημοσίου συμφέροντος, και, αφετέρου των αρχών της ασφάλειας δικαίου, της προβλεψιμότητας και της εμπιστοσύνης των διοικουμένων που οικοδόμησαν, εμπιστευθέντες το νομοθετικό καθεστώς και τα θεσπισθέντα κίνητρα του ν. 4067/2012, και που απέκτησαν καλοπίστως εμπράγματα δικαιώματα επί των εν λόγω ακινήτων. Το δικαστήριο επισήμανε ότι ο λόγος για τον οποίον οι οικείες διατάξεις κρίνονται αντισυνταγματικές στοιχεί προς παγία νομολογία του δικαστηρίου, την οποία ο νομοθέτης δεν έλαβε υπόψη κατά τη θέσπιση του ΝΟΚ (ν. 4067/2012), προκειμένου να διαφυλάξει την αρχή της ασφάλειας δικαίου. Η αρχή αυτή υπηρετείται όταν η νομολογία των Ανωτάτων Δικαστηρίων λαμβάνεται υπόψη κατά τη νομοθέτηση. Κατόπιν τούτων, το δικαστήριο έκρινε ότι τα αποτελέσματα της αντισυνταγματικότητας πρέπει να μην καταλάβουν τις οικοδομικές άδειες, των οποίων η υλοποίηση (οικοδομικές εργασίες)έχει αποδεδειγμένα αρχίσει έως και τις 11.12.2024, ημερομηνία κατά την οποία το Δικαστήριο, δια του Προέδρου, προέβη σε ανακοίνωση του περιεχομένου της παρούσας απόφασης.

Ως έναρξη υλοποίησης των οικοδομικών αδειών νοούνται οι εργασίες εκσκαφής για την ανέγερση της οικοδομής, ο χρόνος πραγματοποίησης των οποίων πρέπει να αποδεικνύεται με κάθε πρόσφορο τρόπο, όπως, μεταξύ άλλων, α) με τη γνωστοποίηση, καθ’ οιονδήποτε τρόπο, της έναρξης των εργασιών εκσκαφής σε οποιαδήποτε διοικητική αρχή, β) με την ηλεκτρονική υποβολή Αναλυτικής Περιοδικής Δήλωσης (ΑΠΔ) από τον εργοδότη στη βάση δεδομένων του ΕΦΚΑ κοκ, εφόσον η γνωστοποίηση ή η υποβολή των ως άνω στοιχείων γίνει έως και την 11η Δεκεμβρίου 2024. Δεν αρκούν, όμως, η ηλεκτρονική αυτόματη έκδοση της οικοδομικής άδειας και η λήψη αριθμού άδειας ούτε η ηλεκτρονική ενημέρωση άλλων Υπηρεσιών, τα οποία αφορούν μόνον το γεγονός της έκδοσης της άδειας και δεν αποδεικνύουν τον χρόνο έναρξης των οικοδομικών εργασιών.

Εκκρεμείς κατά την 11ή.12.2024 δίκες δεν καταλαμβάνονται από τον περιορισμό των αποτελεσμάτων της αντισυνταγματικότητας.

Επειδή κατά τις ανωτέρω κρίσεις του Ανωτάτου Διοικητικού Δικαστηρίου, οι επίμαχες διατάξεις του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού κρίθηκαν αντισυνταγματικές και αντίθετες με το άρθρο 24 του Συντάγματος, χωρίζοντας τις σε δυο κατηγορίες:

α) Σε αυτές που κατ' αρχήν με το τρόπο που εφαρμόστηκαν δεδομένου ότι δεν μπορεί αυτόματα η κάθε Υπηρεσία Δόμησης να εγκρίνει μελέτες που δεν φέρουν την έγκριση ειδικής πρόβλεψης του Νομοθέτη για τις περιοχές που αυτό μπορεί να εφαρμοστεί, καθώς δεν συνιστούν από μόνες τους, δυσμενή μεταβολή των συνθηκών του περιβάλλοντος διότι κατά την εφαρμογή τους υφίσταται αντιστάθμισμα πχ. αύξηση του δημιουργούμενου πρασσίνου (βλ. φυτεμένα δώματα κτλ.).

β) Αφ' ετέρου σε αυτές που αυξάνουν τα κατοικήσιμα τετραγωνικά χώρων και που δεν μπορούν να εφαρμοστούν διότι πρέπει να υπολογίζονται στο Συντελεστή Δόμησης.

Τέλος για λόγους ασφαλείας του δικαίου δεν αποφασίστηκε η αναδρομική ισχύς της ακυρώτητας για οικοδομές που έχουν νομίμως αποδεδειγμένα προχωρήσει ήδη στη φάση της κατασκευής.

Μετά τα παραπανω και κατά την εκτίμησή μας, αναμένεται οι παραπάνω αποφάσεις να οδηγήσουν σε προσαρμογή της Νομοθεσίας του ΝΟΚ για την εφαρμογή τέτοιων μέτρων καθώς και στην οριοθέτηση περιοχών μέσα από τα Ειδικα Χωροταξικά πολλά εκτ ων οποίων βρίσκονται σε εξέλιξη σε πολλούς Δήμους.

Με εκτίμηση,

Κωνσταντίνος Χριστοδουλάτος

Αρχιτέκτων Μηχανικός

www.ArchiTechnics.gr

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, πολύ απλά είναι μια ενιαία ψηφιακή βάση δεδομένων στην οποία ενσωματώνονται όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά, στοιχεία και σχέδια για κάθε ακίνητο, δηλαδή ένας πλήρης ηλεκτρονικός φάκελος για κάθε κτίριο, ενώ μόνο με την απόκτησή της θα θεωρείται ολοκληρωμένη – και – η τακτοποίηση των αυθαιρέτων. Αυτό σημαίνει ότι για να επέλθουν οι συνέπειες της τακτοποίησης που έχετε κάνει θα πρέπει να αναλάβει μηχανικός να συντάξει απαραίτητα και την αντίστοιχη Ταυτότητα του Κτιρίου στο συγκεκριμένο ακίνητο. Κρατείστε στο μυαλό σας ότι και για τα οικόπεδα συντάσεται ταυτότητα κτιριου σε κάποιες περιπτώσεις

Υποχρέωση για ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου έχουν: 1) Ολα τα νέα κτίρια και οι διηρημένες ιδιοκτησίες για τα οποία εκδίδονται νέες οικοδομικές άδειες. 2) Τα παλαιότερα κτίρια. 3) Τα αυθαίρετα μετά την περαίωση των δηλώσεων στους νόμους υπαγωγής.

Οι περιπτώσεις στις οποίες  η έκδοση ηλεκτρονικής ταυτότητας είναι υποχρεωτικό να γίνει έως την 31η Ιανουαρίου 2026, περιγράφονται αναλυτικά στο άρθρο 55 του Ν.4495/2017 και είναι οι παρακάτω:

1.Τα κτίρια που ανήκουν στο Δημόσιο, στους Ο.Τ.Α. και στα Ν.Π.Δ.Δ., καθώς και αυτά που στεγάζουν υπηρεσίες του Δημοσίου, των ΟΤΑ και των Ν.Π.Δ.Δ. και στεγάζουν υπηρεσίες αυτού.

2.Κτίρια συνάθροισης κοινού: θέατρα, κινηματογράφοι, αίθουσες συγκέντρωσης για κοινωνικές, οικονομικές, πολιτιστικές και θρησκευτικές εκδηλώσεις, συνεδριακά κέντρα και κτίρια εκθέσεων. Στην κατηγορία αυτή εντάσσονται επίσης: πολιτιστικές εγκαταστάσεις (βιβλιοθήκες, μουσεία, αίθουσες εκθέσεων), αθλητικές εγκαταστάσεις (κλειστά γυμναστήρια, γήπεδα με κερκίδες και κλειστούς βοηθητικούς χώρους, γήπεδα ΠΑΕ, Ολυμπιακές αθλητικές εγκαταστάσεις), σταθμοί μετεπιβίβασης μέσων μαζικής μεταφοράς.

3. Πρατήρια υγρών καυσίμων και συνεργεία αυτοκινήτων: κτίρια ή τμήματα κτιρίων που χρησιμοποιούνται για πρατήρια υγρών καυσίμων ή για πλυντήρια αυτοκινήτων, καθώς και κάθε είδους συνεργεία αυτοκινήτων.

4. Τουριστικά καταλύματα άνω των τριακοσίων (300) τ.μ..

5. Εκπαίδευση: δημόσια και ιδιωτικά κτίρια προσχολικής, πρωτοβάθμιας, δευτεροβάθμιας και τριτοβάθμιας εκπαίδευσης.

6. Υγεία και κοινωνική πρόνοια: κτίρια περίθαλψης (νοσοκομεία, ιατρικά κέντρα, κλινικές, αγροτικά και περιφερειακά ιατρεία, κέντρα ψυχικής υγείας, κέντρα παροχής υπηρεσιών υγείας). Στην κατηγορία αυτή εντάσσονται επίσης: βρεφοκομεία, παιδικοί – βρεφονηπιακοί σταθμοί, οικοτροφεία, οίκοι ευγηρίας, ιδρύματα χρονίως πασχόντων, ιδρύματα ατόμων με ειδικές ανάγκες, άσυλα.

7. Σωφρονισμός: καταστήματα κράτησης, ειδικά καταστήματα κράτησης νέων.

Τα δικαιολογητικά για τη σύνταξη Ηλεκτρονικής Ταυτότητας.

Τα δικαιολογητικά που είναι απαραίτητα για την σύνταξη της ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου/αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας είναι τα εξής:

α) το στέλεχος της οικοδομικής άδειας του κτιρίου εντός του οποίου ευρίσκεται η διηρημένη ιδιοκτησία, με τις αναθεωρήσεις της.

β) τα σχέδια που συνοδεύουν την οικοδομική άδεια, καθώς και η μελέτη προσβασιμότητας ΑμεΑ και εμποδιζομένων ατόμων, εφόσον απαιτείται.

γ) το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης της διηρημένης ιδιοκτησίας.

δ) το πιστοποιητικό ελέγχου κατασκευής, εφόσον έχει εκδοθεί.

ε) δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων.

στ) τα σχέδια κατόψεων, τα οποία αποτυπώνουν τη διηρημένη ιδιοκτησία στην πραγματική της κατάσταση, όταν αυτή δεν προκύπτει από τα στοιχεία των περ. α΄, β΄ και ε΄, πλην των κοινοχρήστων χώρων

ζ) το δελτίο δομικής τρωτότητας ή την τεχνική έκθεση στατικού ελέγχου, που συνοδεύει αίτηση υπαγωγής στον ν. 4178/2013 ή τον παρόντα ή τη μελέτη στατικής επάρκειας, εφόσον απαιτείται, σύμφωνα με το άρθρο 99.

η) τον πίνακα χιλιοστών και τη μελέτη κατανομής δαπανών του κτιρίου, εφόσον υπάρχουν.

Σε περίπτωση που η οικοδομική άδεια και τα στοιχεία που την συνοδεύουν δεν ανευρίσκονται στα αρχεία της οικείας υπηρεσίας, αντί γι’ αυτά υποβάλλεται βεβαίωση απώλειας από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης.

Τα έγγραφα που εκδίδονται μέσω του συστήματος Ταυτότητας Κτιρίου.

Το Απόσπασμα Ταυτότητας Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας και το Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας αποτελούν τα απαραίτητα έγγραφα που χρησιμεύουν στην σύνταξη συμβολαίων . Σημειώνεται πως αυτοτελής διηρημένη ιδιοκτησία αφορά συνήθως διαμερίσματα, καταστήματα, γραφεία ή άλλες ιδιοκτησίες σε πολυκατοικίες, μικρά κτίρια, συγκροτήματα κ.ά.

Ειδικότερα:

• Το Απόσπασμα περιλαμβάνει όλες τις αναγκαίες πληροφορίες, με σχέδια και τεχνικά δικαιολογητικά για κάθε ξεχωριστό κτίριο (μονοκατοικία, κτίριο γραφείων κ.ά.) ή κάθε ξεχωριστή ιδιοκτησία (οριζόντια ή κάθετη, για παράδειγμα διαμέρισμα ή κατάστημα σε πολυκατοικία).

• Το Πιστοποιητικό πληρότητας περιλαμβάνει τη σύνοψη όλων των στοιχείων του υπάρχουν στο απόσπασμα και βεβαιώνει πως τα σχέδια υπάρχουν καταχωρισμένα. Ταυτόχρονα, περιλαμβάνει τις αναγκαίες βεβαιώσεις μηχανικών ότι στο κτίριο δεν υπάρχουν αυθαιρεσίες ή αυτές έχουν τακτοποιηθεί (ή ότι σε ένα οικόπεδο δεν υπάρχει κτίσμα) που είναι προϋπόθεση για τη σύνταξη συμβολαίου από συμβολαιογράφο στη μεταβίβαση ακινήτου.

  
  

Τα προαναφερόμενα έγγραφα, ενσωματώνουν και υποκαθιστούν έγγραφα που χρησιμοποιούν μηχανικοί και συμβολαιογράφοι στις μεταβιβάσεις ακινήτων, όπως η βεβαίωση μηχανικού για την ύπαρξη ή μη αυθαιρεσιών, το ενεργειακό πιστοποιητικό, το ΚΑΕΚ του Κτηματολογίου, τα οποία περιέχονται πλέον μόνιμα εντός του συνολικού φακέλλου που δημιουργήθηκε με την Ταυτότητα Κτιρίου., και ενημερώνονται ή προστίθενται σε διάφορες περιπτώσεις διαχρονικά, στον αρχικο φάκελο ώστε ανά πάσα στιγμή να γνωρίζει κάποιος την κατάσταση του εκάστοτε κτιρίου.

Η διαδικασία σύνταξης.

Ολη τη διαδικασία αναλαμβάνει υποχρεωτικά μηχανικός, ο οποίος θα έχει και την ευθύνη για όσα δηλώνονται και αναφέρονται στα προαναφερόμενα έγγραφα.

Το πρώτο και καθοριστικό βήμα για την καταχώριση ενός ακινήτου – που αποτελεί βάση για όλα τα επόμενα – είναι ο εντοπισμός του οικοπέδου στον χάρτη και η καταχώριση των βασικών του στοιχείων, ανεξάρτητα αν πρόκειται για ολόκληρο κτίριο ή ένα μόνο διαμέρισμα και ιδιοκτησία. Ακολουθεί η περιγραφή κάθε ξεχωριστής διαδικασίας και στο τέλος μπαίνουν στο πληροφοριακό σύστημα τα σχέδια και τα δικαιολογητικά.

Mε απλά λόγια, η καταχώριση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας θα υλοποιείται σε δύο βασικά βήματα: την καταχώριση οικοπέδου / γηπέδου και την καταχώριση ιδιοκτησιών.

Σε κάθε οικόπεδο αντιστοιχεί μία καταχώριση.

Στην περίπτωση που το οικόπεδο δεν έχει καταχωρισθεί ήδη, ο μηχανικός εισάγει στο πληροφοριακό σύστημα νέα εγγραφή, εντοπίζει γεωχωρικά το οικόπεδο και συμπληρώνει, μεταξύ άλλων, τα εξής στοιχεία: περιγραφή του οικοπέδου, ΚΑΕΚ, εάν βρίσκεται εκτός ή εντός σχεδίου πόλης, αριθμό των αυτοτελών ιδιοκτησιών, εάν βρίσκεται σε περιοχή όπου επικρατεί ειδικό πολεοδομικό καθεστώς κ.ά.

Ξεχωριστή εγγραφή ιδιοκτησιών

Μετά το οικόπεδο, η διαδικασία περνά στην καταχώρηση ιδιοκτησιών, με περιγραφή και τεκμηρίωση των οικοπέδων ή γηπέδων ή κτιρίων ή τμημάτων αυτών που αποτελούν αυτοτελείς ιδιοκτησίες.

Διευκρινίζεται πως στην περίπτωση που το σύνολο του οικοπέδου ή γηπέδου, το οποίο αφορά προγενέστερη καταχώριση οικοπέδου / γηπέδου, αποτελεί ενιαία αδιαίρετη ιδιοκτησία, καταχωρίζεται μία ιδιοκτησία, ανεξαρτήτως ύπαρξης και αριθμού κτισμάτων σε αυτό.

Εφόσον στο οικόπεδο ή γήπεδο υφίσταται σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, η καταχώριση γίνεται ανά αυτοτελή διηρημένη ιδιοκτησία. Ξεχωριστή καταχώριση γίνεται για το σύνολο των κοινόχρηστων χώρων του οικοπέδου / γηπέδου.

Ο μηχανικός ελέγχει αν υπάρχει εγγραφή για τη συγκεκριμένη ιδιοκτησία. Εάν δεν έχει καταχωρισθεί, συμπληρώνει το ηλεκτρονικό έντυπο ιδιοκτησίας, το οποίο, μεταξύ άλλων, περιλαμβάνει τα εξής στοιχεία: περιγραφή της ιδιοκτησίας, επιλογή τύπου ιδιοκτησίας (αδιαίρετη ιδιοκτησία, κάθετη ή οριζόντια ή κοινόχρηστοι χώροι), χιλιοστά ιδιοκτησίας επί του οικοπέδου, ΚΑΕΚ, τεχνική περιγραφή ιδιοκτησίας, πίνακα με τις επιφάνειες ανά όροφο, πίνακα με τις χρήσεις ανά όροφο, αιτιολόγηση υποβολής της Ταυτότητας Κτιρίου / Διηρημένης Ιδιοκτησίας.

Τα δικαιολογητικά, τα πρόστιμα και προβλήματα για τους ασυνεπείς

Η καταχώριση στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου συνοδεύεται από τα εξής δικαιολογητικά: Οικοδομικές άδειες, δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων επί αυθαιρέτων, σχέδια που συνοδεύουν τις πράξεις και αποτυπώνουν την ιδιοκτησία, τεχνική έκθεση στατικού ελέγχου, πίνακας χιλιοστών (εφόσον η Ταυτότητα Ιδιοκτησίας αποτελεί αυτοτελή ιδιοκτησία), μελέτη κατανομής δαπανών κτιρίου εφόσον υπάρχει.Κυρώσεις.

Σε περίπτωση που διαπιστωθεί δήλωση ψευδών στοιχείων, εκτός των ποινικών κυρώσεων, προβλέπεται πρόστιμο, το ύψος του οποίου θα κυμαίνεται από 2.000 έως 20.000 ευρώ, ανάλογα με την επιφάνεια που δεν έχει αποτυπωθεί στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα. Και τα όρια των κυρώσεων θα διπλασιάζονται, εάν υπάρξει υποτροπή των παραβάσεων κι αν αυτές αφορούν οικοδομικές εργασίες σε παραδοσιακούς οικισμούς, περιοχές ιδιαίτερου φυσικού κάλλους αλλά και προστατευόμενες περιοχές.

Σε περίπτωση επίσης που οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων δεν τακτοποιήσουν τις υποχρεώσεις τους σε ό,τι αφορά την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, προβλέπονται διάφοροι περιορισμοί και απαγορεύσεις.

Πιο συγκεκριμένα οι περιορισμοί – απαγορεύσεις αφορούν:

• Τη μεταβίβαση, πώληση του ακινήτου.

• Την έκδοση πολεοδομικών αδειών για εργασίες συντήρησης, ανακαίνισης, αποκατάστασης, αλλαγής χρήσης ή και επέκτασης των ακινήτων τους.

• Τη νόμιμη μίσθωση.

• Την έκδοση άδειας λειτουργίας της επιχείρησης.

• Τη χρηματοδότηση για την αναβάθμιση του κτιρίου από το πρόγραμμα «Εξοικονομώ κατοίκων».

• Ύπαρξη κινδύνου για πρόστιμο και πιθανή κατεδάφιση.

Δύο κατηγορίες Κτιρίων και αντίστοιχων υποχρεώσεων

Για την υποβολή τώρα της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου, τα παλαιότερα κτίρια διακρίνονται σε δύο κατηγορίες:

• Στην πρώτη, υπάγονται τα κτίρια που ανήκουν στο Δημόσιο, στους ΟΤΑ, τα θέατρα, οι κινηματογράφοι, οι αίθουσες εκδηλώσεων, τα συνεδριακά κέντρα, τα πρατήρια καυσίμων, τα τουριστικά καταλύματα άνω των 300 τετραγωνικών μέτρων, τα δημόσια και ιδιωτικά σχολικά κτίρια, τα νοσοκομεία και τα καταστήματα κράτησης. Γι’ αυτά τα κτίρια υπάρχει ένα περιθώριο πέντε χρόνων για την καταχώριση της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας.

• Στη δεύτερη κατηγορία, για την οποία δεν υπάρχει καταληκτική ημερομηνία, υπάγονται όλα τα υπόλοιπα κτίρια και οι αυτοτελείς διηρημένες ιδιοκτησίες. Εδώ, η σχετική δήλωση προσαρτάται υποχρεωτικά στο συμβόλαιο σε περίπτωση μεταβίβασης.

  
  

Μεταρρύθμιση που βάζει τα πράγματα σε τάξη

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου είναι μια κορυφαία μεταρρύθμιση διότι μέσα από αυτήν για πρώτη φορά στη χώρα μας θα καταγραφεί ψηφιακά το κτιριακό απόθεμα για όλα τα ακίνητα της χώρας, δημόσια και ιδιωτικά καθώς και η κατάσταση τους.

Πέρα από τη συνολική απεικόνιση των κτιρίων για κάθε ιδιοκτησία, μέσα από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου θα δοθεί και η δυνατότητα να επιλυθούν μια σειρά από πολεοδομικά προβλήματα. Ενα από αυτά θα είναι και η αντιμετώπιση του συνολικού ζητήματος των αυθαιρέτων, όλων των κατηγοριών.

Κωνσταντίνος Χριστοδουλάτος

ArchiTechnics.gr

Πηγές Ν.4495/17, Ecopress, Michanikos-online, ecozen.

Ενημερωτικό Σημείωμα: Πολεοδομικές Τακτοποιήσεις Ακινήτων και Ημερομηνία Λήξης του Ν. 4495/2017

Η Πολεοδομική Τακτοποίηση Ακινήτων αφορά την διαδικασία νομιμοποίησης αυθαιρέτων κατασκευών ή αλλαγών χρήσης, προκειμένου τα ακίνητα να συμμορφωθούν με τις πολεοδομικές και κατασκευαστικές απαιτήσεις της κείμενης νομοθεσίας.

1. Νόμος 4495/2017

Ο Ν. 4495/2017 αφορά την τακτοποίηση αυθαιρέτων και την προστασία του δομημένου περιβάλλοντος. Ο νόμος αυτός προέβλεψε διαδικασίες για την νομιμοποίηση αυθαίρετων κατασκευών, ενώ παρέχει τη δυνατότητα στους ιδιοκτήτες αυθαιρέτων να δηλώσουν και να τακτοποιήσουν τις παραβάσεις που αφορούν στην κατασκευή ή στη χρήση του ακινήτου τους, μέσω μιας σειράς γραφειοκρατικών βημάτων και πληρωμής προστίμων.

Η διαδικασία της τακτοποίησης μπορεί να περιλαμβάνει:

• Υποβολή αίτησης μέσω του Ηλεκτρονικού Μητρώου Αυθαιρέτων.

• Καταβολή προστίμων για τις παραβάσεις που διαπιστώνονται.

• Σύνταξη και υποβολή των απαιτούμενων πολεοδομικών μελετών και αρχιτεκτονικών σχεδίων.

  
  

2. Ημερομηνία Λήξης υποβολής δηλώσεων του Ν. 4495/2017

Η ισχύς των ρυθμίσεων του Ν. 4495/2017 για την τακτοποίηση αυθαιρέτων έχει καθοριστεί να λήξει στις 30 Ιουνίου 2025. Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων ακινήτων έχουν περιθώριο μέχρι αυτήν την ημερομηνία για να υποβάλουν την αίτηση τακτοποίησης και να τακτοποιήσουν τις παραβάσεις τους, προκειμένου να αποφύγουν πρόστιμα και άλλες κυρώσεις.

3. Σημαντικά Σημεία που Πρέπει να Γνωρίζετε

• Εκπρόθεσμη Υποβολή: Είναι αμφίβολο εάν θα δοθεί παράταση : Πάντως εάν και εφόσον καταστεί δυνατό οι αιτήσεις τακτοποίησης να υποβληθούν μετά την ημερομηνία λήξης, τότε η διαδικασία θα είναι πιο δύσκολη και τα πρόστιμα θα αυξηθούν.

• Μεταβίβαση Ακινήτων: Για την μεταβίβαση ακινήτου (αγορά ή πώληση) με αυθαίρετη κατασκευή, η τακτοποίηση πρέπει να έχει γίνει πριν την ολοκλήρωση της διαδικασίας μεταβίβασης.

• Πρόστιμα: Αν δεν πραγματοποιηθεί τακτοποίηση εντός της προβλεπόμενης προθεσμίας, τα ακίνητα παραμένουν αυθαίρετα και οι ιδιοκτήτες αντιμετωπίζουν σημαντικές χρηματικές ποινές και περιορισμούς στην χρήση και την αξία τους.

  
  

4. Προβλεπόμενες Ρυθμίσεις Μετά την Λήξη της προθεσμίας υποβολλής

Αν και η ρύθμιση της τακτοποίησης μέσω του Ν. 4495/2017 θα λήξει το 2025, είναι πιθανό ότι η κυβέρνηση θα προχωρήσει σε νέες νομοθετικές ρυθμίσεις για την αντιμετώπιση των αυθαιρέτων και την εκτέλεση σχετικών διαδικασιών, καθώς το ζήτημα παραμένει εκκρεμές.

5. Ενέργειες που Πρέπει να Γίνουν από τους Ιδιοκτήτες και Νομείς

Συνιστάται στους ιδιοκτήτες ακινήτων με αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης να υποβάλουν αίτηση για την τακτοποίηση των ακινήτων τους το συντομότερο δυνατόν, έτσι ώστε να αποφύγουν τις αυστηρές ποινές και περιορισμούς που ενδέχεται να ισχύσουν μετά την λήξη του νόμου.

Εν κατακλείδι:

Η διαδικασία της τακτοποίησης αυθαιρέτων μέσω του Ν. 4495/2017 προσφέρει στους ιδιοκτήτες τη δυνατότητα να νομιμοποιήσουν τις κατασκευές τους και να αποφύγουν τις κυρώσεις. Ωστόσο, είναι σημαντικό να γνωρίζουν ότι η προθεσμία για την υποβολή αιτήσεων λήγει στις 30 Ιουνίου 2025.

Με εκτίμηση Κ.Χ.

www.ArchiTechnics.gr

Αν σκέφτεστε να χτίσετε, θα μπείτε σε μια διαδικασία η οποία έχει αρκετές ιδιαιτερότητες, δυσκολίες και απρόβλεπτα. Πέρα από οικόπεδο που θα πρέπει να έχετε στη διάθεση σας, απαραιτήτως εντός σχεδίου, ένα από τα πρώτα πράγματα που θα πρέπει να εξετάσετε είναι το κόστος κατασκευής που θα καθορίσει τις επιλογές σας.

Επειδή μάλιστα καμία κατασκευή δεν είναι ίδια με καμία άλλη, το κόστος κατασκευής μπορεί να διαφέρει ακόμα και σε δυο οικοδομές της ίδιας ποιότητας, στο ίδιο μάλιστα οικόπεδο. Συνεπώς πως θα υπολογίσετε το κόστος κατασκευής για τη νέα σας κατοικία - οικοδομή?

Τα υπολογιστικά στοιχεία δεν είναι πολύ εύκολα και ξεκάθαρα για να δώσει κάποιος μια οριστική μονοσήμαντη απάντηση, καθώς στον υπολογισμό εμπλέκονται η επιλογή διαφόρων υλικών, πολλοί όροι πληρωμής, πολλές ειδικότητες και συνεργεία που θα πρέπει να απασχοληθούν από την μελέτη έως και την ολοκλήρωση της οικοδομής, φόροι και εισφορές αλλά ακόμα και απρόοπτοι παράγοντες.

Ας πάρουμε όμως τα πράγματα από την αρχή.

Γενικά μιλώντας, η πιο διαδεδομένη σύγχρονη κατασκευή στη χώρα μας, είναι η συμβατική κατασκευή και όχι άδικα για διάφορους τεχνο-οικονομικούς λόγους. Τα τελευταία χρόνια βέβαια, έχουν κάνει την εμφάνιση τους και άλλου είδους κατασκευές, όπως τα διαφόρων τύπων προκατασκευασμένα κτίσματα τα οποία δεν τα περιλαμβάνουμε σε αυτό το άρθρο.

Πάντα σε όλα τα έργα συμβατικά ή μη, καλό είναι συντάσσεται ο αναλυτικός πραγματικός προϋπολογισμός του κόστους εκτός από τον συμβατικό προϋπολογισμό, καθόσον μεταξύ τους μπορεί να υπάρχουν σημαντικές διαφορές - και αυτό θα πρέπει να κάνει και ο καθένας που θέλει να χτίσει μια νέα κατασκευή, εάν δεν θέλει να τελειώσουν τα χρήματα του πριν μπορέσει να κατοικήσει το νέο του σπίτι - οικοδομή.

Έτσι, πριν πάρει την απόφαση κανείς να ξεκινήσει έξοδα για μελέτες, σχέδια, οικοδομικές άδειες κτλ. τα οποία θα του επιτρέψουν να κάνει τον αναλυτικό αυτό προϋπολογισμό του κόστους μιας νέας οικοδομής, θα πρέπει απαραιτήτως να προεκτιμήσει το κόστος του εγχειρήματος της οικοδόμησης ώστε να γνωρίζει εάν αυτό είναι μέσα στις οικονομικές του δυνατότητες, ώστε αμέσως μετά να συντάξει ένα πρώτο επιχειρησιακό σχέδιο της κατασκευής της οικοδομής του, σε ένα σχετικά προσδιορισμένο χρονικό ορίζοντα.

Για τον παραπάνω σκοπό είναι χρήσιμο να έχουμε υπόψη στοιχεία από στατιστικές που έχουν συλλέξει διάφοροι οργανισμοί όπως το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας, η Ελληνική Στατιστική Αρχή αλλά και άλλοι οργανισμοί.

Παρουσιάζουμε εδώ ένα πολύ χρήσιμο πίνακα που παραθέτει το κόστος μιας νέας κατασκευής το τρέχον έτος 2024, ανά κατηγορία ακινήτου, σύμφωνα με τις εκτιμήσεις μας, που προέρχεται από στοιχεία στατικών που έχουμε στη διάθεση μας, αλλά και την εμπειρία μας.

Σύμφωνα με τα παραπάνω στοιχεία, εάν περιμένετε να παραλάβετε από τον εργολάβο σας μια καλή κατασκευή που αφορά Πολυκατοικία, το πιθανότερο είναι κινηθείτε από πλευράς εξόδων κοντά στα 1600 έως 2400 ευρώ ενώ για Μονοκατοικία θα πρέπει να πληρώσετε μεταξύ 1900 έως 2600 ευρώ και τέλος για Γραφείο ή Κατάστημα αντίστοιχα, κοντά στα 1500 έως 1800 ευρώ.

Είναι λογικό, η μονοκατοικία να παρουσιάζεται κάπως πιο ακριβή επιλογή από την αντίστοιχη πολυκατοικία και αυτό δικαιολογείται από το γεγονός ότι για την κατασκευή αυτής, υπάρχουν στην πράξη, αναλογικά προς την έκταση της, εργασίες και κόστη που εφαρμόζονται, τα οποία στην περίπτωση της πολυκατοικίας κατανέμονται σε πολλές οριζόντιες ιδιοκτησίες.

Θέλουμε ακόμα να επισημάνουμε ότι το κόστος της νέας οικοδομής είναι αρκετά αυξημένο σε σχέση με λίγα χρόνια πριν, όχι μόνο λόγω των ανατιμήσεων των υλικών και υπηρεσιών αλλά και λόγω των ανώτερων προδιαγραφών και της ποιοτικά επαυξημένης στάθμης την οποία απαιτούν οι πιο πρόσφατοι οικοδομικοί κανονισμοί από 2012 και εδώ.

Σημειώνουμε επίσης ότι, στα παραπάνω ποσά δεν περιλαμβάνεται η αξία της γης που θα πρέπει να έχετε στην κατοχή σας διαθέσιμη για το εγχείρημα της ανοικοδόμησης και εφιστούμε την προσοχή σας, ότι καλό είναι να περιλάβετε στους υολογισμούς σας ένα απόθεμα χρημάτων κοντ΄στο 20% που θα χρησιμοποιηθεί σε περίπτωση ανάγκης.

Ελπίζουμε τα παραπάνω να σας βοηθήσουν να επιλέξετε ευκολότερα το αν θα στραφείτε σε μια νέα κατασκευή ή στην ανακαίνιση μιας παλαιάς κατοικίας- οικοδομής για να καλύψετε τις στεγαστικές σας ανάγκες.  Αλλά σε κάθε περίπτωση μην αμελείτε να αναζητάτε πληροφορίες από το μηχανικό σας.

Εμείς παραμένουμε στη διάθεση σας για οτιδήποτε μας χρειαστείτε με δυνατότητα παροχής εξειδικευμένων υπηρεσιών που αφορούν μελέτες, αδειοδοτήσεις και κατασκευές, ώστε να σας βοηθήσουμε σε κάθε οικοδομικό σας εγχείρημα είτε αυτό αφορά καινούρια κατασκευή, είτε αναβάθμιση παλαιάς οικοδομής.

Με εκτίμηση

Κωνσταντίνος Χριστοδουλάτος

Αρχιτέκτων Μηχανικός

έες δυνατότητες φωτορεαλιστικής απεικόνισης από το γραφείο μας για κάθε έργο με εξελιγμένα εργαλεία rendering σε επίπεδο μελέτης ή και οριστικής παρουσίασης σε σύντομότερους χρόνους τόσο για still images όσο και και για walk-trough's αναπαραστάσεις.

.

Ρωτήστε μας περισσότερα